HIỆN TÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HOA LỤC VÀ VIỆT NAM RẤT BI ĐÁT!

HIỆN TÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HOA LỤC VÀ VIỆT NAM RẤT BI ĐÁT!

Trên thực tế Guồng Máy Tổng Thể Việt Cộng là một Bản Sao Rất Hoàn Chỉnh Của Guồng Máy Tổng Thể Tàu Cộng. Mọi tổ chức, ban ngành chính quyền và tổ chức, ban ngành đảng của Việt Cộng từ trung ương thượng tầng xuống cơ sở hạ tầng đều tương ứng, tương đương với Tàu Cộng.  Tại Hoa Lục kể từ thời kỳ Đặng Tiểu Bình đã bắt đầu phát triển Hoa Lục ở mức độ Số Không trở thành một nền Kinh Tế Lớn Thứ Nhì trên thế giới. Đó đúng là một mô hình phát triển ổn định xã hội, kinh tế lớn mạnh thành công trước mắt; cộng thêm yếu tố ý thức hệ cộng sản của hai đảng anh em chí cốt cách mạng vô sản đã khiến Việt Cộng phải đi theo Tàu Cộng trên con đường xây dựng cộng hoà nhân dân xã hội chủ nghĩa.

Vấn đề Hoa Lục và Việt Nam có nhiều khía cạnh cần được chúng ta thảo luận sâu hơn về chuyện Việt Cộng là một Bản Sao Rất Hoàn Chỉnh Của Tàu Cộng, nhưng trong bài viết này chúng ta giới hạn thảo luận một phần chứ không toàn phần thị trường bất động sản của cả Việt Nam và Hoa Lục.  Bây giờ, Chính Quyền Việt Cộng cũng như Chính Quyền Tàu Cộng Không Thể Che Giấu Lâu Hơn Nữa Hiện Tình Thị Trường Bất Động Sản Ở Việt Nam Và Ở Hoa Lục Rất Bi Đát. Thị trường bất động sản của cả Việt Nam và Hoa Lục đều đang bị bế tắt vì tổng thể kinh tế trong nước đã đang suy thoái, trong khi thị trường bất động sản cũng có tác động ngược lại gây tổn hại rất lớn cho nền kinh tế tổng thể của Hoa Lục và Việt Nam nói chung.

Tại Hoa Lục hai năm sau vụ vỡ nợ lớn của tập đoàn bất động sản Evergrande hiện nay tập đoàn này còn chưa phục hồi. Chủ tịch tập đoàn Evergrande cho biết tập đoàn này đã mất hơn 90% tài sản. Trong khi đó tập đoàn Evergrande còn nợ hơn 300 tỉ đôla Mỹ và hứa trả trong năm 2023. Nhưng vào ngày thứ Năm 18/8/2023 tại New York, Mỹ tập đoàn bất động sản Evergrande đã khai Phá Sản – Chương 15 để Evergrande được phép bảo vệ những tài sản của Evergrande ở Mỹ và sẽ cho phép Evergrande khai Phá Sản Xuyên Biên Giới – Cross-Border Bankruptcy trong khi tập đoàn Evergrande tái cơ cấu tổ chức lại tập đoàn. (The provision permits the company to protect its US assets and will allow cross-border bankruptcy proceedings as it undergoes a restructuring). Bây giờ thêm tình trạng có thể bị vỡ nợ của 2 tập đoàn bất động sản lớn khác nữa đang khiến thị trường địa ốc Hoa Lục rất xáo trộn, bất ổn. 

Đó là tập đoàn Country Garden một trong những cơ sở kinh doanh bất động sản lớn có doanh thu lớn nhất Hoa Lục đã không trả nổi 2 khoản thanh toán trái phiếu bằng đôla Mỹ đáo hạn trong tháng 8/2023. Trên thực tế cổ phiếu Country Garden niêm yết tại Hồng Kông đã giảm mạnh liên tiếp trong một tuần trước ngày 17/8/2023 tập đoàn Country Garden không trả được số nợ tiền lãi 535 triệu đôla Mỹ đáo hạn. Trong tháng 8/2023 báo cáo lỗ mất l6.7 tỉ  phải ngưng hoạt động giao dịch trong Hoa Lục và được ấn định ngày 4/9/2023 bị rút chỉ số niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Hang Seng của Hong Kong – Hong Kong's Hang Seng Index. Tập đoàn Country Garden có thể bị phá sản như Evergrande. Trong khi đó tập đoàn Dalian Wanda cũng đang gặp khủng hoảng tài chính nội bộ và phó chủ tịch của tập đoàn này bị cáo buộc tham nhũng và đã bị cảnh sát bắt sau cuộc điều tra của chính quyền Tàu Cộng.

Trong 6 tháng đầu năm 2023 tổng doanh số bán nhà của Hoa Lục giảm mạnh và tăng trưởng tổng thể kinh tế Hoa Lục đã rõ ràng suy thoái. Tiếp theo vụ phá sản của tập đoàn Evergrande là nguy cơ vỡ nợ của 2 tập đoàn Country Garden và Dalian Wanda nêu trên đang làm rúng động toàn bộ thị trường nội địa Hoa Lục, và việc này cũng có ảnh hưởng xấu đến thị trường thế giới.

Cho dù đã đang được chính phủ Tàu Cộng hỗ trợ tối đa thị trường bất động sản Hoa Lục quy mô lớn vẫn trì trệ.  Rõ ràng chính phủ Tàu Cộng đã cố gắng hạn chế tình trạng đầu cơ địa ốc từ các khoản nợ vay trên thị trường bất động sản khổng lồ để làm cho thị trường này luôn sôi nổi và đắc giá tại các thành phố của Hoa Lục. Từ năm 2020 chính quyền Tàu Cộng cũng đã ngăn cấm việc các tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn phụ thuộc quá nhiều vào việc vay nợ để tự làm tăng trưởng.  Như vậy thực chất thị trường bất động sản Hoa Lục khổng lồ đã phồn thịnh rất giả tạo.

Trên thực tế giống nhau tại Hoa Lục và Việt Nam đã có quá nhiều căn hộ đang xây nửa chừng chưa xong, hay vừa xây xong lại bị bỏ trống, không người ở vì giá nhà quá cao khiến cho đa số người Hoa Lục và người Việt Nam cần mua nhà để ở, nhưng họ không đủ tiền mua nhà. Giá nhà đất tại Hoa Lục và Việt Nam không ngừng tăng lên trong thời gian qua tại các thành phố lớn và nhỏ. Tình trạng tăng tín dụng bất động sản ở mức cao và cũng tăng nhiều khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đúng là nguyên nhân chính ở Hoa Lục và ở Việt Nam đã đang có những thành phố mới phát triển lại diễn biến trở nên những Thành Phố Ma đúng với cả hai nghĩa bóng lẫn nghĩa đen trong khi có quá nhiều người dân không có nhà ở vì không đủ tiền mua nhà.

Như vậy, thực chất tăng trưởng của riêng thị trường bất động sản của Hoa Lục và Việt Nam chỉ là lừa đảo. Cụ thể là tình hình tài chính của tập đoàn bất động sản Evergrande đã vỡ nợ vào cuối năm 2021 với cả một núi nợ khổng lồ. Tập đoàn bất động sản Evergrande vỡ nợ trái phiếu phát hành bằng tiền đôla Mỹ.  Qua phân tích tìm hiểu nguyên nhân cho thấy tập đoàn Evergrande đã quản lý yếu kém và mở rộng kinh doanh quá mức đã gây ra cuộc khủng hoảng tài chính cho tập đoàn này. Còn các tập đoàn bất động sản ở Việt Nam thì ra sao không rõ trong tình trạng bị bưng bít thông tin?

Nền kinh tế tổng thể Hoa Lục bị ảnh hưởng do nhiều tập đoàn bất động sản vỡ nợ số trái phiếu bằng ngoại tệ trị giá 1.6 tỷ đôla Mỹ. Vụ vỡ nợ của Evergrande có thể gây tâm lý hoang mang, mất niềm tin của nhiều nhà đầu tư ở trong và ngoài Hoa Lục; cũng như hàng triệu người Hoa Lục mua nhà để ở, họ không phải là những người đầu cơ mua nhà để bán lại. Đồng thời nó cũng ảnh hưởng xấu đến thị trường tài chính toàn cầu và làm cho các công ty bất động sản ở Hoa Lục gặp trở ngại khi kêu gọi người nước ngoài đầu tư vào các công ty của họ.  

Theo sau tập đoàn Evergrande là một loạt các công ty kinh doanh bất động sản cỡ lớn và cỡ trung đồng loạt khai phá sản. Lĩnh vực bất động sản tư nhân có thể là một trong những trở lực rất lớn làm chậm đà tăng trưởng của toàn bộ kinh tế Hoa Lục trong những tháng sắp tới đến cuối năm 2023.

Ngoài ra, sự suy giảm trong lĩnh vực bất động sản còn làm cho các chính quyền địa phương ở Hoa Lục gặp khó khăn để duy trì nguồn thu tài chính từ việc bán đất ở địa phương. Nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng cao ở Hoa Lục là do ngân sách của địa phương phụ thuộc phần lớn vào tiền bán đất. Trong 10 năm qua, các chính quyền Hoa Lục địa phương đã bán gần 10 tỷ mét vuông diện tích đất.  Kể từ tháng 9/2021 đến nay có rất nhiều công ty bất động sản cỡ trung và nhỏ ở khắp nơi trong Hoa Lục đã khai phá sản và đóng cửa dẹp bảng hiệu.

Đã có ước tính toàn bộ kinh doanh bất động sản Hoa Lục đang mắc nợ hơn 5200 nghìn tỷ đôla Mỹ. Quy mô nợ rất lớn đã tăng gấp đôi kể từ cuối năm 2016.  Các tập đoàn kinh doanh bất động sản Hoa Lục càng ngày càng gặp nhiều khó khăn trong việc xoay sở những khoản nợ bằng đồng nhân dân tệ và bằng đôla Mỹ nữa. Khi được chính quyền Tàu Cộng cho phép, họ đã thực hiện việc chạy nợ từ ngân hàng này sang ngân hàng kia; có nghĩa là họ đi vay nợ mới từ một ngân hàng rồi đem trả cho nợ cũ của một ngân hàng khác mà họ đã vay. 

Những chuyển khoản này được cho phép thực hiện chỉ bằng đồng nhân dân tệ. Trên thực tế sổ sách kế toán của họ cho thấy họ có khả năng trả nợ cũ và đã trả xong nợ, nhưng sự thật số nợ vẫn còn nguyên đó với tên chủ nợ mới khác.  Việc chạy nợ sang tên chủ nợ mới cũng đã đang được chính phủ Việt Cộng chính thức cho phép thực hiện ở Việt Nam.

Trên thực tế tăng trưởng kinh tế của Hoa Lục và Việt Nam trong năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023 đã giảm xuống dưới 4% phần trăm.  Trong khi tình trạng thất nghiệp lan rộng ra khắp các tỉnh thành ở Hoa Lục và Việt Nam, nên nhu cầu tiêu thụ hàng hóa nội địa và ngoại nhập cũng giảm xuống. Nhiều người Việt Nam và người Hoa Lục phải chi tiêu ít hơn. Việc hạn chế tiêu thụ cũng là một yếu tố ảnh hưởng rất xấu đến nền kinh tế tổng thể Việt Nam và Hoa Lục. Tại các tỉnh thành trong hoàn cảnh buôn bán ế ẩm ít người mua, khiến nhiều công ty kinh doanh hàng hóa tiêu dùng ở Hoa Lục và ở Việt Nam đã buộc phải đóng cửa dẹp bảng hiệu.

Riêng đối với Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam có những đặc điểm phát triển giống như mô hình phát triển Hoa Lục, đó là những điểm nổi bật của tiến trình đô thị hóa quá nhanh tại Hoa Lục và Việt Nam. Tình hình hiện tại số lượng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày càng nhiều trong khi nhu cầu ít hơn đã gây ra hiện tượng cung cầu mất cân đối trên thị trường bất động sản. 

Việc xây dựng nhanh nhiều chung cư nhưng số người được dọn vào ở ít hơn đã khiến cho nhiều chung cư bị bỏ trống trong một thời gian dài cho tới nay. Những tòa nhà nhiều tầng bị bỏ trống và những căn biệt thự được xây nửa chừng chưa xong là những bằng chứng rõ ràng của hai thị trường bất động sản mất cân đối ở Hoa Lục và ở Việt Nam đã đang khủng hoảng trầm trọng sau nhiều năm xây dựng quá nhiều, quá nhanh, và kém chất lượng.

Có một đặc điểm của các công ty kinh doanh bất động sản Hoa Lục và Việt Nam rất giống nhau là đã đang bị tích luỹ nợ quá nhiều. Các thành phố tràn ngập nhà trống và tài chính của chính quyền địa phương suy giảm. Nhiều căn hộ vẫn chưa được xây xong vì các công ty kinh doanh bất động sản cạn nguồn tiền. Hơn nữa, có rất nhiều người mua nhà đã từ chối trả các khoản vay thế chấp cho đến khi căn hộ của họ được xây hoàn chỉnh; bây giờ họ không trả tiền vì nhà đang xây nửa chừng. Tình trạng bùng nổ xây dựng các loại cao ốc, biệt thự, chung cư nhà ở của Trung Quốc và VN được triển khai dựa trên giả thuyết về Thị Trường Bất Động Sản Tăng Trưởng Nhanh Ở Hoa Lục Và Việt Nam và những người kinh doanh địa ốc sẽ mau làm giàu to. Thực tế là đã đúng như vậy!

Hoa Lục đã xây dựng các loại cao ốc nhiều tầng, chung cư nhà ở, biệt thự và phát triển cơ sở hạ tầng cầu đường với tiến độ thi công nhanh như tên lửa trong 40 năm qua. Tình trạng bùng nổ các loại cao ốc nhiều tầng và nhà ở tại Hoa Lục bắt đầu từ các thành phố lớn rồi tới các khu vực đô thị nhỏ hơn. Vào những năm 2000-2010 Hoa Lục đã xây dựng khoảng 10 triệu căn nhà ở. Bộ phận bất động sản chiếm tới 30% GDP đã trở nên một trong những thành phần chính của nền kinh tế tổng thể Hoa Lục.   Nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn của Hoa Lục đã vay nợ nhiều quá mức với những khoản nợ khổng lồ.  Như vậy, đã làm giàu to vì vay nợ nhiều quá!

Cũng có một mánh khoé của gian thương địa ốc Hoa Lục và Việt Nam để làm giàu to bất chính và làm cho thị trường bất động sản Hoa Lục và Việt Nam trở thành thị trường có tính chất lừa đảo khách hàng. Đó là Cách Thức Mua Bán Nhà Hình Thành Trong Tương Lai.  Tại Hoa Lục và Việt Nam đã có nhiều người mua nhà phải trả trước một số tiền vào một căn nhà hoặc vài căn nhà đang được xây dựng. Bằng cách thức mua bán nhà như vậy công ty kinh doanh bất động sản có thể gây thu nhập vốn với số tiền mua nhà trả trước, nhưng người mua nhà có nguy cơ mất tiền khi việc xây dựng nhà kéo dài thời gian hoàn tất hoặc phải ngưng thi công hay chất lượng xây dựng kém không như mong muốn; cụ thể như chưa vào ở mà tường nhà đã bị nứt. Như vậy, căn nhà thực sự không xứng đáng với số tiền mua nhà.

Tại Hoa Lục đã đang có nhiều cuộc biểu tình của người mua nhà đòi lại tiền mua nhà vì những công ty kinh doanh bất động sản đã khai phá sản đóng cửa ngưng hoạt động trong khi người mua nhà chưa có nhà. Ngành bất động sản của Hoa Lục đã rơi vào khủng hoảng trong hai năm qua. Giá nhà tăng giảm bất thường và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng khiến nhiều người do dự khi mua nhà. Nhiều vụ vỡ nợ lớn của các công ty kinh doanh bất động sản Hoa Lục vào năm 2021 cũng làm mất niềm tin của người mua nhà. Nhiều người lo ngại sẽ không bao giờ được nhận nhà sau khi đã trả đủ tiền trước, đó là trường hợp bị một công ty phá sản lừa đảo.

Tại thị trường bất động sản Việt Nam thì ra sao?  Các công ty kinh doanh bất động sản đã dùng tiền của người mua nhà ở một dự án xây dựng này cho một dự án xây dựng khác trong giải pháp gọi là linh hoạt giải quyết khó khăn tín dụng, khó khăn cổ phiếu khi gặp tắc nghẻn vốn phát triển dự án xây dựng.  Điều này trở thành nguy cơ làm hàng loạt nhiều dự án xây dựng phải ngưng thi công nửa chừng không biết tới khi nào xây xong nhà để giao cho người mua. 

Người mua nhà Việt Nam có biểu tình đòi lại tiền trả trước hay đòi nhà như người mua nhà Hoa Lục hay không? Rõ ràng họ là những người đã mất tiền! Đây cũng là một trong những vấn đề khó giải quyết hiện nay của nền thị trường tổng thể Việt Nam. Vào năm 2022, khu vực bất động sản chiếm 3.46% phần trăm tổng sản lượng GDP của Việt Nam trong khi nền kinh tế tổng thể đang lạm phát, lãi suất cao.

Lẽ tất nhiên là cả hai thị trường bất động sản Hoa Lục và Việt Nam đều không minh bạch, không có luật rõ ràng. Có nhiều thủ tục hành chính phức tạp liên quan tới đất khai thác phát triển do chính quyền địa phương quản lý. Các công ty kinh doanh bất động sản Hoa Lục và Việt Nam đã đang gặp nhiều khó khăn huy động nguồn vốn phát triển dự án xây dựng và tổ chức thực hiện xây dựng. Từ cuối năm 2022 đến nay đã có hàng ngàn dự án xây dựng phải bỏ dở nửa chừng rồi sau đó không được tiếp tục lại.

Trên thực tế liên tiếp trong 6 tháng đầu năm 2023 thị trường bất động sản Hoa Lục và Việt Nam tiếp tục giảm sút thấy rõ.  Nhiều công ty kinh doanh bất động sản cỡ trung và cỡ nhỏ đã phải đóng cửa giải tán nhân viên vì không có đủ tiền chi phí để hoạt động. Ngoài một số công ty kinh doanh bất động sản đã đóng cửa, một số ít khác vẫn còn hoạt động hạn chế nhưng chưa biết có được đến hết năm 2023 hay không. HIỆN TÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở HOA LỤC VÀ VIỆT NAM RẤT BI ĐÁT!

@NguyễnThànhTrí@SàiGòn,ViệtNam.09092023